Web pre realitnú kanceláriu a makléra: ponuka a dôvera

Kupujúci hľadá byt alebo dom, vlastník hľadá niekoho, komu zverí predaj, a obaja sa na váš web pozerajú inak. Prvý chce rýchlo nájsť vhodnú ponuku, druhý chce vedieť, komu dáva do rúk často svoj najcennejší majetok. Ukážeme, ako web realitnej kancelárie alebo samostatného makléra poskladať, ktoré údaje v inzercii nemôžu chýbať a ako to riešiť vo Webasteri, vrátane toho, čo Webaster nerobí.

Rýchla odpoveď: Web realitného profesionála má ukázať ponuku (fotky, cena, lokalita, kľúčové parametre), pri budove s energetickým certifikátom uviesť jeho ukazovateľ (§ 8 ods. 5 zákona č. 555/2005 Z. z.), mať jasné údaje o prevádzkovateľovi a od vlastníka pýtať len základ. Dôveru stavajte vecne, bez sľubov o rýchlosti a cene predaja. Webaster nemá databázu ponúk, filtre ani napojenie na portály, ponuku skladáte zo stránok a blokov, napríklad zo šablón Estato a Vantroba z Marketu.

Web realitného profesionála obsluhuje dve skupiny, ktoré chcú od stránky niečo iné.

Kupujúci alebo nájomca hľadá odpoveď na otázku „je tu niečo pre mňa?“:

• Typ, lokalita a cena na prvý pohľad. Ak musí otvoriť každú ponuku, aby zistil, o čo ide, odíde.
• Fotky, pôdorys a poctivý popis. Čo nevidí, to si domýšľa. Stav, čo je v cene a odkedy je voľné, patrí do textu.
• Konkrétny človek a termín obhliadky. Meno, telefón a jasný spôsob, ako sa dohodnúť.

Vlastník, ktorý chce predať alebo prenajať, hľadá odpoveď na otázku „môžem vám dôverovať?“:

• Kto je maklér a ako pracuje. Kroky od odhadu ceny po zápis do katastra, vysvetlené jednoducho.
• Ako bude vyzerať jeho ponuka. Najlepšou vizitkou je dobre spravený detail jednej ponuky.
• Ako funguje provízia. Sadzbu zverejniť nemusíte, ale vlastník má pochopiť, či sa platí z úspešného predaja, paušálom alebo inak.
• Čo sa stane s jeho údajmi a fotkami. Pri cudzom byte je to oprávnená otázka.

Kancelária stavia dôveru na tíme, rozsahu služieb a dlhodobej značke. Samostatný maklér na jednej osobe. Podľa toho sa líši aj web.

Kancelária by mala pri každej ponuke uviesť zodpovedného makléra s kontaktom. Samostatný maklér zase potrebuje napísať, kedy dvíha telefón a kedy je na obhliadke.

Základná štruktúra je rovnaká: úvodná stránka, ponuka, detail ponuky, stránka pre vlastníkov („Chcem predať“), o kancelárii alebo o makléri, kontakt a prípadne blog. Čísla a referencie uvádzajte len pravdivé a doložiteľné, nenapíšte „stovky predaných nehnuteľností“, ak ich neviete spočítať.

Zoznam ponúk tvoria karty. Na jednej karte stačí fotka, štítok Predaj alebo Prenájom, cena, lokalita a jeden riadok kľúčových parametrov, napríklad plocha, počet izieb a niečo, čo odlišuje (balkón, garáž, záhrada). Karta má viesť na detail, nie nahrádzať ho.

Detail ponuky je vstupná stránka: sem prichádza kupujúci z Google, zo sociálnych sietí aj z odkazu od známeho a tu sa rozhodne, či zavolá. Patria doň fotky v logickom poradí (vonkajšok, obytné izby, kúpeľňa, pôdorys), cena s vetou o tom, čo zahŕňa, vecný popis stavu a okolia, rozpis parametrov, mapa a meno makléra s telefónom a tlačidlom na obhliadku.

Ukážkový rozpis parametrov (ilustračný, nie povinný zoznam, hodnoty sú vymyslené):

Pri prenájme uveďte zvlášť nájomné a to, či sú v ňom energie a poplatky za služby. Pri mape dohodnite s vlastníkom, či ukážete presnú adresu alebo len približnú polohu. Fotky robte bez ľudí, rodinných fotografií a dokumentov na stole, interiér cudzieho bytu je súkromie niekoho iného.

Táto časť je prehľad, nie právne poradenstvo.

Energetický certifikát. Budova alebo jej samostatná časť, ktorá sa predáva alebo prenajíma novému nájomcovi, podlieha povinnej energetickej certifikácii (§ 5 ods. 2 písm. a) zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov). Ak bol certifikát vypracovaný, vlastník musí vo zverejnenej ponuke uviesť ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti z certifikátu a zákon to vzťahuje aj na ponuku cez realitnú kanceláriu (§ 8 ods. 5). Certifikát musí mať vlastník najneskôr ku dňu uzatvorenia zmluvy o predaji alebo nájme (§ 8 ods. 1 písm. c)). Zákon pri porušení povinností počíta so sankciami, a to aj voči sprostredkovateľovi, ktorý údaj v ponuke neuvedie (§ 11 a § 12). Paragrafy sú zo znenia účinného od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026. Od 1. 1. 2027 nadobúda účinnosť novela zákonom č. 246/2026 Z. z. Povinnosť uviesť ukazovateľ v ponuke (§ 8 ods. 5) ostáva a čísla uvedených paragrafov sa nemenia. Mení sa pojem: namiesto „samostatnej časti budovy“ zákon hovorí o „jednotke budovy“ a certifikácia je povinná aj pri jednotke budovy, ktorej nájom sa predlžuje (§ 5 ods. 2 písm. a)). Aktuálne znenie si preto skontrolujte.

V detaile preto majte pole „Energetická trieda“ vyplnené z certifikátu. Ak certifikát ešte nie je, triedu nepíšte.

Údaje o prevádzkovateľovi. Podľa § 4 zákona č. 22/2004 Z. z. o elektronickom obchode musí poskytovateľ služieb ľahko a trvalo sprístupniť obchodné meno a sídlo (u fyzickej osoby meno, priezvisko, miesto podnikania a adresu bydliska), DIČ, ak je platiteľom DPH, e-mail, telefón, označenie registra s číslom zápisu a orgán dozoru. Realitná činnosť, teda sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, je podľa živnostenského zákona (č. 455/1991 Zb., príloha č. 2) viazaná živnosť, pri ktorej sa musí preukázať odborná spôsobilosť. Údaje dajte do pätičky alebo na stránku s právnymi informáciami.

Zavádzajúce tvrdenia. Zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa zakazuje nekalé obchodné praktiky, medzi ne patrí aj klamlivé konanie (§ 9 ods. 5). To zahŕňa nesprávne alebo zavádzajúce informácie napríklad o cene, kvalifikácii obchodníka, členstve v organizáciách či oceneniach (§ 10 ods. 1). Zároveň zákon vylučuje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a nájom nehnuteľnosti na účel bývania z ustanovení o všeobecných informačných povinnostiach (§ 5 ods. 6) a o zmluvách uzavretých na diaľku a mimo prevádzkových priestorov (§ 14 ods. 6). Vylúčené sú tieto zmluvy, nie nevyhnutne vaša zmluva o sprostredkovaní, ktorá je zmluvou o službe. Ako sa zákon vzťahuje na vaše zmluvy, nechajte posúdiť právnika.

Ľudia hľadajú „predaj bytov Prešov“, „prenájom domu Senec“ alebo „realitný maklér Nitra“. Web má dať vyhľadávaču aj čitateľovi jasnú odpoveď, kde pôsobíte.

• Stránka lokality má mať vlastný obsah. Aktuálna ponuka v lokalite, krátky vecný popis (doprava, školy, obchody) a kontakt na makléra. Štyridsať takmer rovnakých stránok s vymeneným názvom obce nepomôže čitateľovi ani vyhľadávaču.
• Profil firmy v Google (Google Business Profile). Názov, adresa, telefón a otváracie hodiny majú byť rovnaké ako na webe. Rozpor medzi nimi mätie zákazníkov aj vyhľadávač.
• Blog s konkrétnymi otázkami. Ako prebieha predaj, aké doklady treba pripraviť, čo je list vlastníctva. Píšte vysvetlenie, nie reklamu na seba.

Princípy lokálnej viditeľnosti opisuje aj článok o webe pre remeselníka a zákazkách z okolia.

Stránka „Chcem predať“ je najdôležitejšia konverzná stránka pre vlastníkov. Vysvetlite na nej postup a pridajte krátky formulár. Pýtajte len to, čo potrebujete na prvý kontakt: meno, e-mail alebo telefón, typ nehnuteľnosti (výber zo zoznamu), obec alebo mestskú časť, voliteľne stručný popis a informáciu o spracúvaní osobných údajov s odkazom na zásady.

Nepýtajte rodné číslo, číslo dokladu totožnosti, list vlastníctva, zmluvy, údaje o príjmoch ani bankové údaje. Platí zásada minimalizácie (čl. 5 ods. 1 písm. c) nariadenia (EÚ) 2016/679, GDPR): zbierate len to, čo je na daný účel nevyhnutné. Dopyt vlastníka spracúvate preto, aby ste mu odpovedali a pripravili prípadnú zmluvu (čl. 6 ods. 1 písm. b) GDPR), a na to stačí málo údajov.

Pozor aj na identifikáciu klienta. Podľa § 5 ods. 1 písm. i) zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti (znenie účinné od 17. 8. 2026) je povinnou osobou ten, kto je oprávnený sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností, pri prenájme len ak je mesačné nájomné najmenej 10 000 eur. Pri uzatváraní obchodného vzťahu takáto osoba vykoná základnú starostlivosť, ktorej súčasťou je identifikácia klienta a overenie jeho identifikácie (§ 10 ods. 1 písm. a), ods. 2 písm. a)). Tá zahŕňa napríklad rodné číslo alebo dátum narodenia a číslo dokladu totožnosti (§ 7 ods. 1). Tieto údaje preto nezískavajte cez webový formulár. Rozsah svojich povinností si overte u odborníka.

Najjednoduchšie je tlačidlo „Dohodnúť obhliadku“, ktoré vedie na kontakt s telefónom a formulárom. Ak chcete, aby si záujemca vybral konkrétny termín online, treba na to rezervačný systém, čo sa oplatí, ak obhliadok máte veľa.

Dajte pozor na jednu vec. Rezervácia termínu obhliadky nie je zmluva o sprostredkovaní, tá vzniká inak. V podmienkach pri rezervácii preto jasne napíšte, čo objednávka znamená, napríklad že ide len o dohodnutý čas obhliadky.

Rovnako dôležité je, čo na web nepatrí:

• Sľuby výsledku. „Predáme do 30 dní“ alebo „za najvyššiu cenu na trhu“ nemôžete zaručiť, záleží na cene, lokalite aj stave nehnuteľnosti.
• Nepodložené štatistiky. Počet predaných nehnuteľností či spokojnosť klientov píšte len vtedy, ak ich viete doložiť.
• Vymyslené referencie a ocenenia. Citát klienta zverejnite len s jeho súhlasom.
• Nepravdivé údaje o ponuke. Stav, plocha alebo cena, ktoré nesedia, sú chyba, aj keď ste ich len prepísali.

Najprv úprimne: Webaster nemá modul pre realitné ponuky. Nenájdete v ňom databázu nehnuteľností, filtre podľa ceny, výmery či dispozície, import z realitného softvéru ani export alebo napojenie na realitné portály. Ponuka je obsah, ktorý poskladáte z blokov. E-shop síce pozná filtrovateľné parametre, ale je postavený na košíku a objednávke, preto ho na ponuku nehnuteľností neodporúčame.

Hotový základ ponúkajú dve šablóny z Marketu. Môžu ich nakupovať len podnikatelia s IČO a ich aktivácia vyžaduje aktívne predplatné. Cenu nájdete v Markete a v cenníku.

Realitná kancelária Estato je svetlá šablóna pre kanceláriu so stránkami Domov, Nehnuteľnosti, Ukážková ponuka, O nás a Kontakt. Úvod má fotku domu, pás odkazov Byt, Dom, Pozemok a Prenájom (vedú na stránku Nehnuteľnosti, nie sú to filtre), šesť kariet ponúk, „tip týždňa“, pás s číslami, priebeh predaja v štyroch krokoch, jeden citát a výzvu na odhad ceny. Stránka Nehnuteľnosti má deväť kariet, služby a tri otázky. Ukážková ponuka má fotku, cenu, popis, šesť parametrov v rade ikon, tri fotky interiéru a tlačidlo na obhliadku. Stránka O nás predstavuje kanceláriu a troch maklérov.

Realitný maklér Vantroba je osobnejšia šablóna pre samostatného makléra: tmavý úvod s portrétom, pás s číslami, tri aktuálne ponuky, príbeh „prečo so mnou“, päť krokov predaja, tri referencie a výzva na nezáväzný odhad. Stránka Ponuka má šesť kariet a riadkový prehľad služieb, kde je cena voľný text (napríklad „provízia dohodou“). Ukážková ponuka rodinného domu má päť parametrov v rade ikon a tri otázky. Stránka O mne ukazuje makléra a jeho spolupracovníkov.

Všetko v šablónach je ukážkové a treba to nahradiť:

• Názvy a ľudia. Ukážkové názvy firiem „Estáto Reality“ a „Vantroba Reality“, mená maklérov a spolupracovníkov aj ich tituly (Ing., JUDr.) sú vymyslené.
• Čísla a roky. Počty predaných nehnuteľností, roky na trhu, počet maklérov, „odpoveď do 24 hodín“ a roky založenia nepublikujte, kým ich nenahradíte pravdivými údajmi alebo pás nevymažete.
• Referencie. Citáty klientov s menami sú vymyslené. Nechajte len skutočné, so súhlasom klienta.
• Tvrdenia o službách. Provízia splatná po úspešnom predaji, úschova kúpnej ceny, právny a hypotekárny servis, inzercia na hlavných realitných portáloch či odpoveď do jedného pracovného dňa platia, len ak to tak naozaj robíte.
• Ponuky. Ceny, plochy, lokality a energetické triedy (Trieda A, Trieda B) sú vymyslené. Triedu vždy preberte z certifikátu.
• Kontakt. Telefón +421 900 000 000, e-mail na doméne example, adresa a hodiny sú zástupné. Fotky sú ukážkové, nahraďte ich vlastnými.

Nová ponuka. Stránku Ukážková ponuka zduplikujete v zozname stránok (vznikne koncept), prepíšete texty, cenu a parametre, vymeníte fotky a pridáte mapu. Úplný rozpis parametrov doplníte prvkom Tabuľka, fotky galériou (plugin Galéria má mriežku, masonry alebo carousel a voliteľné zväčšenie po kliknutí). Kartu v zozname zduplikujete a pri obrázku zmeníte odkaz na nový detail. V šablóne vedú všetky karty na Ukážkovú ponuku. Predanú ponuku odstránite ručne, nič sa neaktualizuje samo.

Formulár. Žiadna zo šablón nemá formulár ani rezerváciu, tlačidlá „Dohodnúť obhliadku“ vedú na stránku Kontakt s telefónom, e-mailom, hodinami a mapou. Formulár pridáte pluginom Kontaktný formulár. Polia si poskladáte sami (text, e-mail, telefón, výber zo zoznamu, textová oblasť, jedno zaškrtávacie políčko so svojím textom a ďalšie).

Odoslania sa ukladajú v administrácii aj s IP adresou, dajú sa exportovať do CSV a vymazať. Automatické mazanie plugin nerobí, lehotu uchovávania si strážite ručne. Upozornenie ide na zadaný e-mail cez vašu vlastnú schránku. Ak ju nemáte v nastaveniach pripojenú, e-mail sa nepošle a odoslanie ostane len v administrácii. Formulár nemá nahrávanie príloh.

Ochranu pred robotmi tvorí skrytá pasca a kontrola času odoslania, voliteľne reCAPTCHA v3. Tá posiela údaje spoločnosti Google, preto pri jej zapnutí upravte informácie o spracúvaní osobných údajov aj nastavenie cookie lišty. Cookie lištu zabezpečuje naša služba C5S, viac v článku o cookie lište. Aj vložená mapa Google je obsah tretej strany, preto ju zahrňte do nastavenia cookie lišty.

Obhliadky. Ak chcete termíny online, použijete plugin Rezervácie. Je to rozšírenie, jeho cenu nájdete v cenníku. Obhliadku založíte ako službu s trvaním, záujemca si vyberie termín a dostane potvrdenie e-mailom s odkazom na zrušenie. U služby môžete zapnúť schvaľovanie termínov. Pripomienky chodia len e-mailom a predvolene sú vypnuté.

Formulár rezervácie má pevnú sadu polí (meno, priezvisko, e-mail, telefón a poznámka), telefón aj poznámka sú nepovinné a poznámku možno vypnúť. Predvolene obsahuje povinné zaškrtávacie políčko. Ak slúži ako súhlas so spracúvaním, nahraďte ho v nastaveniach informačným textom. Pri rezervácii je právnym základom krok pred uzavretím zmluvy, nie súhlas.

Rezervácia nie je viazaná na konkrétnu nehnuteľnosť. Názov alebo adresu ponuky nechajte záujemcu napísať do poznámky podľa výzvy nad formulárom, alebo založte službu pre každú ponuku a po predaji ju vypnite. Ak má viac služieb spoločný kalendár, kapacita sa pri ponuke termínu porovnáva s kapacitou práve objednávanej služby, preto ju nastavte rovnakú (viac v článku o autoservise). Ak má kancelária viac maklérov, zvážte pre každého samostatnú službu s vlastným rozvrhom, evidenciu konkrétnych ľudí plugin nemá.

SEO. Štruktúrovaný záznam LocalBusiness s typom podnikania „Realitná kancelária“, adresou a hodinami vypíše rozšírenie SEO Pro. Údaje o prevádzke zadáte v nastaveniach pluginu SEO. Bez SEO Pro web vygeneruje len základný záznam Organization. Blog zabezpečuje plugin Blog. Koľko stojí web ako celok, rozoberá článok koľko stojí web pre malú firmu.

Webaster nie je realitný softvér. Ak potrebujete filtre, uložené hľadania, automatický export na portály, import z realitného systému, CRM, klientsku zónu, 3D prehliadky alebo hypotekárnu kalkulačku, nenájdete to v ňom. Veľká sieť s vlastným realitným systémom a synchronizáciou na portály by mala web riešiť priamo v ňom alebo na mieru.

Webaster sa hodí pre menšiu kanceláriu alebo samostatného makléra s menším počtom ponúk, ktorý chce vlastnú vizitku, dobre spravený detail ponuky, kontakt, blog a lokálne SEO. Bude to vizitka, nie systém na správu ponúk.

Dobrý web realitného profesionála ukazuje ponuku čisto, na stránke pre vlastníkov vysvetlí postup, pýta len základné údaje a nič nesľubuje, čo nevie splniť. Dôveru stavajte menami, faktami a skutočnými fotkami, nie superlatívmi.

Webaster dnes pokryje vizitku, ponuku skladanú z blokov, kontaktný formulár a voliteľne rezerváciu obhliadok. Tento článok nie je právne poradenstvo, povinnosti podľa zákonov č. 555/2005 Z. z., č. 297/2008 Z. z., č. 22/2004 Z. z., č. 455/1991 Zb., č. 108/2024 Z. z. a podľa nariadenia (EÚ) 2016/679 si overte v aktuálnom znení alebo u odborníka.

Aktualizované: 3. 11. 2026. Ceny, funkcie aj právne predpisy sa môžu meniť, aktuálny cenník nájdete tu.